Растут или падают цены на новостройки? Как отразятся сегодняшние события на отрасли и стоит ли покупать новое жилье? Как застройщики сегодня меняют свой бизнес, рассказал в интервью РБК директор по продажам компании Seven Suns Development Алексей Бушуев 
Алексей Бушуев, директор по продажам компании Seven Suns Development
— Алексей, не могли бы вы рассказать, как происходит ценообразование с позиции застройщика в текущей ситуации? Какие задачи сейчас решаются на уровне отрасли?
— Строительная отрасль очень инертна, поэтому политические и экономические факторы не так отчетливо находят здесь свое отражение в текущем моменте, как в других сферах. Пока плановые поставки осуществляются, стройка идет, договоры заключены — в краткосрочной перспективе все понятно. Но долгосрочная перспектива требует действий, и застройщики сегодня анализируют перспективы импортозамещения, ищут альтернативные каналы поставок. В зависимости от класса проекта импортные материалы занимают в доступном классе до 20%, в бизнес-классе — до 30%. Пересмотр стратегий будет — мы смотрим в сторону азиатского рынка, многие материалы уже давно доставляются из Китая. Но с момента последнего кризиса большой путь проделан в векторе импортозамещения. Например, многие материалы для чистовой отделки российские. Одним словом, деньги — как вода, они дорогу найдут — и скоро мы выстроим новые каналы поставок под будущие проекты.
Те проекты, где получена разрешительная документация, уже в работе, многие материалы законтрактованы. Например, где-то мы только заливаем фундамент, но основные материалы (а это как раз бетон и арматура, стоимость которых особенно волатильна) оплачены в полном объеме. Поэтому цены на текущие проекты мы держим — нет фактических причин для того, чтобы их поднять. Если и есть рост цен в отдельно взятых проектах от других застройщиков, то я склонен думать, что он все-таки спекулятивный, да и то уже сегодня многие одумались и через акции возвращаются к своим ценам и изначальным финансовым моделям. Можно сказать, что такие необдуманные действия со стороны продавцов — реакция на аномальный спрос, который мы наблюдаем сейчас на рынке. Аналитики фиксируют рост спроса на 32,7% по Москве, рекордные цифры показывает и статистика по заключенным сделкам из Росреестра.
— В чем причины этого спроса?
— Только по состоянию на конец февраля россияне сняли со счетов 1,4 трлн руб. На фоне инфляции эти деньги стремительно дешевеют, а в нашей стране люди всегда считали недвижимость самым надежным способом спасти накопления. Долларовые капиталы при этом у многих резко увеличились, и те, у кого квартирный вопрос был не решен, получили возможность распорядиться им лучшим для себя образом. При этом, по нашей статистике, покупатели в основном рассматривают проекты на высокой стадии готовности.
— А существуют ли реальные риски, которые вынуждают покупателей платить больше за готовый объект?
— Гарантом безопасности тут должно выступить государство, как это уже происходило в предыдущие кризисы. Строительная отрасль — системообразующая, это 20% доли ВВП, под нее построено множество производств, а это значит, что поддержку государства застройщики получат в первую очередь. Сейчас обсуждаются различные меры, пока в порядке мозгового штурма. Минстрой внимательно изучает возможности импортозамещения и контроль роста цен на отечественные стройматериалы. Некоторых производителей нужно переориентировать на внутренний рынок, чтобы ценообразование происходило в отрыве от Лондонской биржи. Обсуждаются возможности частичного раскрытия эскроу-счетов — как вы понимаете, эти деньги застройщиков сейчас заморожены на время стройки, но, если дать возможность вернуть их непосредственно в бизнес-процессы, это придаст структурам устойчивости.
Влияние ряда решений, принимаемых сегодня правительством, мы ощутим сразу. Например, меры по регулированию цен на металл и льготная ипотека поддержат индустрию уже сегодня. А вот раскрытие эскроу-счетов или, например, возможность осваивать участки земли на льготных условиях, льготы по налогообложению, стимулирование проектов социального жилья — это задел на будущее, такие меры окажут благотворное влияние на отрасль в перспективе от года до трех лет.
Важно и то, что банки сегодня не имеют права пересматривать условия, на которых кредитуют застройщиков, эскроу-счета заполнены, защитные механизмы работают. По крайней мере все начатые проекты благополучно завершатся, цены на них будут расти так же, как и раньше — по мере готовности, согласно рассчитанной ранее экономике.
— Отразится ли ситуация на проектах в части конструктива (материалах, метражах, инфраструктуре)?
— Все проекты, которые уже имеют проектную документацию, скрупулезно выверены, рассчитаны, включая инфраструктуру — вплоть до зеленных насаждений. На проектах, которые будут запущены позднее, возможно, в какой-то степени отразятся сегодняшние события, но тут прогнозы преждевременны.
— Значит ли это, что новые проекты в сложившихся условиях выходить не будут и рано или поздно мы столкнемся с дефицитом предложения?
— С новыми проектами ситуация сложнее, но мы, например, как планировали выходить на стройку, так и планируем. Как обычно застройщик принимает решение о выходе? Мы анализируем определенное пятно застройки, скажем, на юго-востоке Москвы или на севере Санкт-Петербурга, и, главным образом, смотрим, кто из конкурентов планирует строительство в той же локации. В «красном океане», то есть в плотном конкурентном поле, работать нецелесообразно, а вот туда, где конкурентов мало — мы выходим. Это основной фактор, влияющий на стратегию. Вполне может быть, что какие-то не очень крупные застройщики с ограниченными ресурсами будут вынуждены уйти с рынка, но если предложение и сократится, то по причине ажиотажного спроса, о котором я упоминал. Впрочем, не стоит забывать и о тех проектах, где шли продажи годом ранее — уже скоро на рынок поступит много инвестиционных квартир, которые были куплены в то время, когда дома возводились под 5% годовых. Пусть цены там выросли (скажем, на старте было 150 тыс. руб. за кв. м, а сейчас 250–300 тыс. руб.) — это конкуренты первичного рынка, хотя формально считаются вторичкой.
— Да, но на покупательную способность не могут не повлиять рост ставки ЦБ и, как следствие, высокая стоимость ипотеки. Что ждет покупателей в этом отношении?
— Я пережил много кризисов и помню время, когда ставка ЦБ была 17%. Политика повышения ключевой ставки, как и в отношении валютного курса, оправданна и логична — иначе бы мы захлебнулись инфляцией. Но когда речь идет именно об ипотечной ставке, то тут важно осознать, как работает мышление покупателя. Людям необходимо улучшать свои жилищные условия, и инвестиции для многих — их основная деятельность. Никто не будет отказываться от жизненно важных продуктов, а жилье — это именно такой продукт. Принимая решение о том, чтобы взять кредит, как правило, покупатель опирается на уверенность в своем доходе и думает о размере ежемесячного платежа. Этот фактор будет решающим.
Конечно, когда люди брали ипотеку по ставке свыше 17%, в том числе в валюте, объемы выданных кредитов были в разы меньше. Для того чтобы инструмент стал доступнее, сейчас обсуждается возможность увеличения суммы кредита до 10 млн руб. по ставке 10–12% годовых. В этом случае доля ипотечных сделок будет расти.
— Для кого сейчас особенно выгодна покупка?
— Как я уже говорил — для тех, у кого есть рублевые накопления, которые нужно защитить от инфляции. Для тех, у кого квартирный вопрос требует разрешения, и они могут себе позволить приобрести качественное жилье, свободно выбирая в тех объемах, которые сегодня доступны. Оставаться ли в валюте — каждый решает сам, исходя из своих жизненных условий, но то, что недвижимость ценится во все времена, мы убеждались не раз.
— Вы сказали, что у вас есть проекты на разной стадии готовности. Где они расположены? Какие из них вы бы рекомендовали рассмотреть покупателям в контексте этого интервью?
— В Санкт-Петербурге построено пять проектов, в Москве к самым перспективным сегодня я бы отнес два: ЖК «Светлый мир «БиоПолис…» и «Светлый мир «Станция «Л»…». Они как раз иллюстрируют описанную выше ситуацию, когда разрешительная документация получена, стройка идет, материалы уже оплачены. Seven Suns Development реализует все комплексы в единой концепции «Светлый мир» — то есть застройщик предлагает не только квартиры, но и образ жизни, который невозможен без определенной инфраструктуры, направленной на создание и развитие сообщества в рамках каждого проекта.
«Светлый мир «Станция «Л»…» — один из немногих ЖК, строящихся в границах Старой Москвы (станция метро «Братиславская»), при этом цены признаны аналитиками одними из самых привлекательных на рынке. Динамика продаж первой очереди уже побила все рекорды — мы не раз входили в различные рейтинги по количеству проданных квартир. Старт продаж второй очереди планируем на лето.
ЖК «Светлый мир «БиоПолис…» — это новый малоэтажный проект, всего четыре этажа, небольшие корпуса. Его отличительной особенностью можно считать совокупность преимуществ загородного и городского форматов. С одной стороны, комплекс расположен за городом, в поселении Мещерино, но от станции метро «Домодедово» дорога займет не более 15 минут. Экологическая обстановка здесь благополучнее, чем в городе. Как и любой загородный проект, ЖК «Светлый мир «БиоПолис…» привлекает тишиной, размеренностью, безопасностью проживания. При этом он подойдет тем, кто не привык к жизни в собственном доме, а именно это часто является барьером на пути переезда за город. Впрочем, еще один аргумент против — отсутствие привычной городской инфраструктуры. В нашем случае она будет доступна на территории квартала: детский сад, школа и Соседский центр.
Проектные декларации